농지 양도 시 비사업용 토지 중과세율 배제 요건(사업용 토지 인정방법)

농지를 양도하는 경우에는 양도소득세가 발생하게 됩니다. 

그리고 토지를 양도하는 경우에는 비사업용 토지인지 사업용 토지인지에 따라 세율이 달라지게 되기 때문에 

비사업용 토지인지 사업용 토지인지가 농지 양도 시 매우 중요합니다.

오늘이 여기에 대해서 말씀드리겠습니다. 

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1. 비사업용토지 중과세율

토지 양도 시 비사업용토지인지 사업용 토지인지 판단이 중요한 이유는 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 중과세율이 적용되며 기본세율에 10%가 추가되게 됩니다. 

중과세율이 적용되면 최고세율이 55%세율이 되고 지방세까지 하면 양도소득에 대해서 60.5%가 세금으로 나가게 됩니다.

따라서 요건에 맞게 사업용토지로 인정받아 신고하는 것이 절세에 유리합니다.

2. 사업용토지 인정 요건

사업용 토지에 해당되기 위해서는 해당 토지를 소유하는 기간 중 사업용으로 사용한 기간이 아래의 1) ~ 3) 중 어느 하나에

해당하는 경우에는 사업용 토지에 해당하는 것이며, 사업용으로 사용한 기간이 아래의 1) ~ 3) 중 어느 하나에도 해당하지 않는 경우에는 비사업용 토지에 해당하게 됩니다.

 

1) 양도일 직전 3년 중 2년 이상 사업용 사용

2) 양도일 직전 5년 중 3년 이상 사업용 사용

3) 전체 보유 기간에 60% 이상 사업용 사용

 

토지의 경우 지목마다 사업용 인정 요건이 조금씩 다르며 농지의 경우 사업용으로 사용한 것으로 보기 위해서는 소득세법 제 104조의 3 제1항 제1호 가목 규정에 따라 농지 소재지 시, 군, 구(자치구인 구를 말함)와 그와 연접된 시, 군, 구 또는  농지 소재지로부터 30km 이내에서 거주하며, 농작업에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 재촌 ·자경한 농지에 해당해야 하는 것이며, 

2016년 2월 5일 이후 양도하는 분부터는 자경 기간 산정 시 근로소득과 사업소득금액(농업 · 축산업 · 임업 및 비과세 농가 부업소득, 부동산임대소득 제외)의 합계액이 3,700만 원 이상인 경우 해당 연도는 자경하지 않은 것으로 간주하게 됩니다.

2020년 귀속 과세기간 이후부터는 사업소득 총수입금액( 농업 · 축산업 · 임업 및 비과세 농가 부업소득, 부동산임대소득 제외)이 소득세법 시행령 제 208조 제5항 제2호 각 목의 금액(복식부기 수입금액) 이상인 경우 해당연도는 자경하지 않은 것으로 간주합니다.

또한 소득세법 제 104조의 3 제1항 제1호 나목 규정에 따라 특별시, 광역시(군지역 제외), 시 지역(읍, 면 지역 제외) 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 규정에 따른 도시지역(녹지지역 및 개발제한구역을 제외함)이거나 편입일로부터 소급하여 1년 이상 재촌 자경하던 농지가 도시지역에 편입된 경우로서 편입된날부터 3년(2015년 2월 2일 이전 양도분은 2년)이 경과되지 않은 농지에 해당해야합니다.

3. 상속 농지 사업용 인정기간 통산 여부

비사업용 토지 판단 시 상속으로 취득한 농지의 경우에도 피상속인이 보유기간 중 사업용으로 사용한 기간을 양도인의 사업용으로 사용한 기간으로 통산할 수 없는 것입니다.

 

4. 무조건 사업용으로 인정되는 경우( 비사업용 판정 제외)

아래의 농지의 경우에는 비사업용 토지 판정을 제외하고 무조건 사업용 토지로 보게 되어 있습니다.(비사업용 토지.( 판정 제외토지)

• 2006.12.31. 이전 취득한 상속 농지로서 2009.12.31. 이내 양도하는 농지
• 상속 농지로서 상속개시일로부터 5년 이내에 양도하는 농지
• 직계존속 또는 배우자가 8년 이상 자경한 상속 농지로서 양도일 당시 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 규정에 도시지역 밖 또는 도시지역 중 녹지지역, 개발제한구역의 토지

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이상 토지 중 농지 양도 시 비사업용 토지 배제 요건에 대해서 말씀드렸습니다.

감사합니다.